淡水商圈店面研究調查
前言
此次商圈調查重點為淡水大都會商場及淡水老街商圈評估，透過廠商仲介東坤集團可承租大都會商場五樓40坪左右空間場域，此商場為淡水唯一百貨商場月租金價格不便宜，而淡水老街商圈幾乎都是以觀光客為主要，此商場近鄰淡水捷運站及菜市場，人潮眾多附近低價小吃餐館林立，高價餐飲是否能夠在此區存活，人潮是否會轉化進入商場消費成為主要研究探討之對象。
淡水資料-人口資訊
上表所見五年來人口逐步成長，對於目前淡水區輕軌建立增加了交通的便利性，加上淡水新市鎮屬於新的建案規劃區，地方學區辦學有成都有卓越的成果表現，風景空氣都相當良好就理當，成了買房生活或是退休居住很好的生活地區。
此次報告搜集學生族群人數因從高中起通常會給予孩子經濟自主權利，假日也會與朋友出門消費，因此學生族群更是不可忽視，在地的學生也比外地學生更多的消費機會，可作為未來學生族群行銷之考量。
淡水有許多人文建築及觀光景點，而淡水大都會商場靠近老街徒步區為最多遊客必經地點，因此氣候也會影響商場人數。於天氣炎熱時，應是能夠吸收在老街徒步區想避暑民眾，因此五月至十月會是淡水百貨旺季。
107年10月至11月兩個月表現皆為人次流動，第三名僅次於台北車站及忠孝復興站淡水月進站人數均為125萬人次，月出站均為121萬人次日約4.1萬人次入站，4萬人次出站大都會商場在捷運站正對面只要每日有十分之一捷運人潮近來大都會商場就有4000人次流量進入商場，因此淡水捷運站的集客力還是不容小覷。
商圈資訊
此商圈組成由淡水老街徒步區及淡水傳統果菜市場這兩區塊是由觀光客、及在地居民組合而成的，而附近也有許多大專院校學校，相對於台北商圈淡水會是最近的選擇，因此也會吸引許多年輕學生族群來訪。
商場結構-大都會商場
上表資訊為大都會商場結構，使用虛線做出區隔，七樓以上手扶梯無法到達，需轉由電梯抵達因此我們此次調查會以手扶梯到達樓層做分析，而上述資訊也可知七樓以上商家，皆為大集團本身連鎖小有名氣的店家，因此手扶梯是否能抵達該樓層也就沒這麼必要了。
一二樓為衣服商場，吸引附近民眾進入購買民生用品，三樓也有販售相關雜物，更有食二鍋及西提進駐，四樓湯姆熊歡樂世界可吸引學生及家庭族群前往遊玩，因此玩累了想吃飯就可選擇上樓或是下樓。五樓為日本料理餐廳、其中藏壽司名氣最大，在此樓層開業認為是相當不錯的地段，樓下為湯姆熊，玩累了可能就會上來吃飯，我司打算開業店家與日本料理有些許差異，應可創造另外的選擇，透過藏壽司也可增加我店曝光，吸引原先想吃壽司吃不到改吃其他料理的民眾。而六樓為樂尼尼集團壽喜燒以及義式餐廳，若要去樂尼尼餐廳，就需經過五樓店面位置。
在大都會廣場進駐餐飲商家價格如預期偏高，與商場外小吃店產生價格區別因此更鎖定特定族群，這些商家也大多在各地有許多分店，因此能吸引粉絲前往，倘若將店面開設至此商場，也至少有個全時段人流，對於像是東坤集團的店面不愛做廣告不愛做行銷預算規劃來說會很好的拓店地點，而上表看到這幾家手扶梯能到的店面主打商品也完美的區別各個客群，並不會去吃到某個族群商機。
參考文章
百貨餐飲吃「品牌」 美食街怕膩汰換快https://news.tvbs.com.tw/life/544892
投顧週報2017年餐飲業https://events.entrust.com.tw/news/20181105weekly-352
餐飲業倒閉店家創新高 商研院：百貨美食街吸走客人https://www.ettoday.net/news/20180915/1259630.htm
百貨商圈與街邊店－開店優缺點與效益評估分析 https://thedinernews.com/department-store-street-shop-analysis-evaluation/
行銷部觀點
行銷部認為，上述所有資料顯示，淡水人口數是不段上升，除了每日淡水捷運站流量驚人外，交通發展越來越健全，且輕軌支援整條淡水新市鎮的發展，當地房價在北部地區並不算太貴因此也會吸引更多銀髮退族或是年輕人買房的考量之一，而淡水的學校辦學也有一定的成效，因此吸引了許多學子就讀，學生族群也會成為店家行銷策略考量之一。
如上連結文章表示，餐飲業進入百貨美食商圈是未來的趨勢，也是各個集團所要搶佔的地盤，進入了百貨美食商圈，更考量是品牌力，而對於目前我司想入住淡水餐飲商圈會是個機會，但我司對於數位行銷以及傳統行銷做得很薄弱導致品牌力無法擴張。因此，對於入住百貨商圈會是個一大阻礙，我司品牌也沒有入住百貨商圈的經驗，對於各人力配置、客服處理及口味是否符合大眾期望是否能將這些做到精準到位，對於公司形象以及能力會是一大考驗。
就對於現階段的評估而言目前百貨商場對於許茶餐廳或是湯廚店有開店面經驗來說操作會是有利的情況，不過對於東坤集團的經驗往往因為長官風格喜好，各有各的執政方針，因此產生行銷及要事決策差異。倘若人手足夠，行銷部認為是需要一個專屬部門或是特開專案針對拓點進行評估，將所有開店流程做成制式的SOP包含室內設計裝潢等等…..每次的開店經驗方能整合，也像這次的研究調查一樣，謹慎評估所有可能狀況，做出合理判斷而非個人的我認為以及我覺得這種自我感覺評估。
商圈調查結果
